2.3.7 Grondbeleid

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). In artikel 16 van het BBV is bepaald waaruit de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste dient te bestaan. Kortgezegd geeft de gemeenteraad in de paragraaf grondbeleid een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting, met daarbij een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.

Algemeen
Om te zorgen dat er aan de ambities en doelstellingen van de gemeente Leiden wordt gewerkt, kiest de gemeente voor een situationeel grondbeleid: per locatie en situatie maken we een afweging wat de beste aanpak is. Deze keuze heeft de gemeente vastgelegd in de omgevingsvisie. Bepalend voor de keuze van het grondbeleid is in algemene zin of de specifieke ambitie en/of doelstelling ook door de markt opgepakt zal worden en meer specifiek beschikbare middelen, de (organisatorische) capaciteit en de risico’s die we bereid zijn te lopen. De uiteindelijke keuze voor het grondbeleid verschilt per situatie en locatie en wordt afgewogen voorgelegd aan de raad.

Realisatie doelstellingen programma’s
In 2024 is voor het realiseren van de doelstellingen van programma’s zoals opgenomen in de begroting vooral faciliterend grondbeleid toegepast, maar zijn er ook weer enkele nieuwe grondexploitaties geopend. Met toepassing van het juridische instrumentarium voor kostenverhaal zijn een aantal overeenkomsten met private initiatiefnemers van bouwplannen gesloten. De verwachting is dat ook in de komende jaren weer in belangrijke mate met toepassing van het faciliterende grondbeleid invulling zal worden gegeven aan de doelstellingen van programma’s die in de begroting zijn opgenomen, maar zullen er de komende jaren gebiedsontwikkelingen zijn waar de gemeente een meer actieve rol pakt. De actieve rol kan, maar hoeft niet te betekenen dat er (strategische) verwervingen plaatsvinden maar kan ook een meer regisserende en uitnodigende rol betekenen.

Gronduitgifteprijzen
De grondprijzen zijn evenals voorgaande jaren vastgelegd in een aparte notitie: de Grondprijzenbrief 2025. Aan de grondprijzenbrief is wederom een hoofdstuk parameters toegevoegd, eveneens relevant in het toepassen van grondbeleid. De Grondprijzen- en parameterbrief 2025 is 28 januari 2025 door het college van B&W vastgesteld.

Gehanteerde parameters
In de grondexploitatieramingen wordt gerekend met de gemeentelijke rekenrente van 1,0%, een disconteringsvoet van 2% (conform voorschrift BBV) en met parameters voor kosten en opbrengstenstijging. Voor de kostenstijging in de grondexploitaties is met name gekeken naar de ontwikkeling van de GWW-kosten (Grond-, Weg- en Waterbouw) aangezien deze categorie vrijwel volledig de hoogte van de kostenramingen voor bouw- en woonrijpmaken van elke grondexploitatie bepaalt. Over jaarschijf 2025 wordt rekening gehouden met een kostenstijging van 5%, over 2026 met 3% en de jaren daarna met 2% per jaar. Voor de opbrengstenstijging wordt voor 2025 en verder een gedifferentieerde grondwaardestijging aangehouden, zie hiervoor de Grondprijzenbrief 2025.

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties (Bouwgronden in Exploitatie, BIE)
De jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties resulteert in een nieuw saldo per 1-1-2025. Onderstaand een overzicht van de resultaten van de vastgestelde grondexploitaties op Eindwaarde (EW = saldo op einddatum grondexploitatie) en Netto Contante Waarde (NCW = saldo einddatum grondexploitatie teruggerekend naar de waarde op moment nu).

Tabel 1: Resultaten BIE MPG 2025 in vergelijking met MPG 2024, op eindwaarde

Tabel 2: Resultaten BIE op netto contante waarde MPG 2025 in vergelijking met MPG 2024

Het resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties van de gemeente Leiden is € -11,9 miljoen (tekort) op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2025: dit is opgebouwd uit grondexploitaties met een negatief exploitatieresultaat van in totaal € 15.692.988 en grondexploitaties met een positief resultaat van in totaal € 3.783.974. Bij het MPG 2024 was het overall tekort iets lager, € -10,3 miljoen.

Doordat de deelgrondexploitaties Groenoord Bedrijventerrein en Stationsgebied e.o. Rijnsburgerblok K3,4 zijn afgesloten en het negatieve exploitatieresultaat is afgeboekt is het resultaat in vergelijking met het jaar daarvoor verbeterd. Het resultaat van de deelgrondexploitatie Stationsgebied M-kavels is echter met € 6,5 miljoen verslechterd. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door hogere kosten voor het bouw- en woonrijp maken (ruim € 4 miljoen). Maar ook de opbrengsten zijn lager dan eerder is ingeschat doordat er bij nader inzien minder woningen gerealiseerd kunnen worden en er is gekozen voor meer goedkope woningen (ruim € 2,5 miljoen lagere opbrengsten). Deze verslechtering wordt iets gecompenseerd doordat Stationsgebied Rijnsburgerblok k1,2,5 iets is verbeterd. Ook de nieuw geopende grondexploitaties hebben per saldo een positief effect op het totaal resultaat, wat geheel op conto van de Entreelocatie komt aangezien Bizetpad en Vijfhoven een negatief exploitatieresultaat hebben.

Voorziening negatieve grondexploitaties 
Voor grondexploitaties met een tekort op de exploitatie dient een voorziening te worden getroffen. De benodigde voorziening per 31-12-2024 bedraagt € 15,7 miljoen, dit bedrag is circa € 5,6 miljoen hoger dan de benodigde verliesvoorziening per 31-12-2023. Dit wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de hierboven genoemde verslechtering bij de M-kavels en daarnaast door de nieuw geopende grondexploitaties Bizetpad en Vijfhoven-Telderskade. De voorziening voor grondexploitaties (BIE) met een negatief resultaat heeft tot doel dat het geprognosticeerde tekort wordt afgedekt. Hierdoor is het eindresultaat voor de betreffende projecten sluitend en dus (financieel) gegarandeerd.

Tabel 3: Benodigde voorziening Negatieve Grondexploitaties MPG 2025

Het feitelijk verwachte eindresultaat van de BIE wordt mede bepaald door de projecten met een positief eindresultaat. De in 2024 geopende grondexploitatie LBSP Entreelocatie EL6,7 heeft zoals hierboven reeds vermeld een positief resultaat: € 3,7 miljoen.

Voor een gedetailleerde analyse van de verschillen per grondexploitatie wordt verwezen naar de rapportage Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Plus 2025.

Af te sluiten grondexploitaties Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024
In 2024 zijn de deel-grondexploitaties Stationsgebied e.o. Rijnsburgerblok K3,4 en Groenoordhallen Bedrijventerrein afgesloten. In het MPG 2024 is een prognose gemaakt van de betreffende eindwaarde per project. Deze projecten zijn met een iets lager tekort dan de prognose vorig jaar aangaf afgesloten. Zie onderstaand tabel.

Tabel 4: Prognose eindwaarde MPG 2023 in vergelijking met het resultaat bij afsluiten van de grondexploitatie

De grondexploitatie Stationsgebied e.o. Rijnsburgerblok K3,4 is per ultimo 2024 afgesloten met een saldo van -€ 1,5 miljoen en Groenoordhallen – Bedrijventerrein bijna € 0,8 miljoen tekort. Bij beide projecten zullen er echter nog afrondende werkzaamheden plaatsvinden in 2025, zodat de raad verzocht wordt om bij afsluiten restkredieten te verstrekken (besluitvorming bij Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Plus 2025).

Beleidsuitgangspunten reserves grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondexploitatie
In de Nota Grondbeleid 2015 staat hoe het vermogensbeheer is ingericht in aansluiting op de ruimtelijke en stedenbouwkundige projecten. De bestemmingsreserve voor het beheersen van risico’s bij grondexploitaties is de reserve Risico’s projecten in uitvoering;

In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing wordt nader ingegaan op het gemeentebrede weerstandsvermogen, ook het weerstandsvermogen betreffende grondzaken.