Grondbeleid

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). In artikel 16 van het BBV is bepaald waaruit de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste dient te bestaan. Kortgezegd geeft de gemeenteraad in de paragraaf grondbeleid een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting, met daarbij een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.

Algemeen
Om te zorgen dat er aan de ambities en doelstellingen van de gemeente Leiden gewerkt wordt, kiest de gemeente voor een situationeel grondbeleid: per locatie en situatie maken we een afweging wat de beste aanpak is. Deze keuze heeft de gemeente in november 2021 vastgelegd in de omgevingsvisie. Bepalende factoren in de keuze voor het grondbeleid zijn beschikbare middelen: de (organisatorische) capaciteit; risico’s en meer in het algemeen de vraag of de specifieke ambitie en/of doelstelling ook door de markt opgepakt zal worden. De uiteindelijke keuze voor het grondbeleid verschilt per situatie en locatie en wordt afgewogen voorgelegd aan de raad.

Realisatie doelstellingen programma’s
In 2023 is voor het realiseren van de doelstellingen van programma’s zoals opgenomen in de begroting vooral faciliterend grondbeleid toegepast. Met toepassing van het juridische instrumentarium voor kostenverhaal zijn een aantal overeenkomsten met private initiatiefnemers van bouwplannen gesloten. Op basis van gesprekken met andere private initiatiefnemers van bouwplannen is de verwachting dat ook in de komende jaren weer grotendeels met toepassing van het faciliterende grondbeleid invulling zal worden gegeven aan de doelstellingen van programma’s die in de begroting zijn opgenomen. Ook zullen er de komende jaren gebiedsontwikkelingen zijn waar de gemeente een meer actieve rol pakt. De actieve rol kan, maar hoeft niet te betekenen dat er (strategische) verwervingen plaatsvinden maar kan ook een meer regisserende en uitnodigende rol betekenen.

Gronduitgifteprijzen
De grondprijzen zijn evenals voorgaande jaren vastgelegd in een aparte notitie: de Grondprijzenbrief 2024. Aan de grondprijzenbrief is wederom een hoofdstuk parameters toegevoegd, eveneens relevant in het toepassen van grondbeleid. De Grondprijzen- en parameterbrief 2024 is 23 januari 2024 door het college van B&W vastgesteld.

Gehanteerde parameters
In de grondexploitatieramingen (EW en NCW) wordt gerekend met de gemeentelijke rekenrente van 1,07%, een disconteringsvoet van 2% (conform voorschrift BBV) alsook met parameters voor kosten en opbrengstenstijging. Voor de kostenstijging in de grondexploitaties is met name gekeken naar de ontwikkeling van de GWW (Grond- Weg en Waterbouw) kosten aangezien deze categorie vrijwel volledig de hoogte van de kostenramingen voor bouw- en woonrijpmaken van elke grondexploitatie bepalen. Over jaarschijf 2024 wordt rekening gehouden met een kostenstijging van 3%, over 2025 en de jaren daarna 2% per jaar. Voor de opbrengstenstijging wordt voor 2024 en verder een gemiddelde grondwaarde stijging van 2% per jaar aangehouden.

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties (BIE)
De jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties resulteert in een nieuw saldo per 1-1-2024. Onderstaand een overzicht van de resultaten van de vastgestelde grondexploitaties op Eindwaarde en Netto Contante Waarde (NCW).

Het resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties van de gemeente Leiden is € 10,1 miljoen (tekort) op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2024. Bij het MPG 2023 was dit tekort hoger, ruim € 10,7 miljoen.
Doordat de deelgrondexploitaties Groenoord Noord en Oude Rijnlocatie zijn afgesloten en het negatieve exploitatieresultaat is afgeboekt is het totaal van de netto contante waarde van de Bouwgronden in exploitatie resultaat in vergelijking met het jaar daarvoor minder negatief.
Het tekort op de grondexploitatie Lammenschansdriehoek is met € 1,6 miljoen toegenomen. Dit wordt veroorzaakt door de toegenomen kosten voor het inrichten van de openbare ruimte. Hiervoor is WBI-subsidie verkregen en zijn er gemeentelijke middelen ter cofinanciering beschikbaar. Deze laatste zitten niet in de grondexploitatie aangezien dat volgens de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) niet mag.
In het Stationsgebied wordt een jaar extra op het in te brengen vastgoed afgeschreven, ook is de aanbesteding gunstig uitgevallen. Dit resulteert in een minder negatief totaalresultaat.

Voorziening negatieve grondexploitaties
Voor grondexploitaties met een tekort op de exploitatie dient een voorziening te worden getroffen. De benodigde voorziening per 31-12-2023 bedraagt € 10,1 miljoen. Dit bedrag is ca. € 600.000 lager dan de benodigde verliesvoorziening per 31-12-2023. De voorziening voor grondexploitaties (BIE) met een negatief resultaat heeft tot doel dat het geprognosticeerde tekort wordt afgedekt. Hierdoor is het eindresultaat voor de betreffende projecten sluitend en dus (financieel) gegarandeerd. Het feitelijk verwachte eindresultaat van de BIE wordt mede bepaald door de projecten met een positief eindresultaat. Binnen de gemeente Leiden kent de deel-grondexploitatie M-Kavels weliswaar een positief resultaat, maar het totaalplan heeft een negatief grondexploitatiesaldo.
Voor een gedetailleerde analyse van de verschillen per grondexploitatie wordt verwezen naar de rapportage Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024.

Af te sluiten grondexploitaties Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2024
In 2024 zijn de (deel-)grondexploitaties Oude Rijnlocatie en Groenoordhallen Noord afgesloten. In het MPG 2023 is een prognose gemaakt van de betreffende eindwaarde per project. Deze projecten zijn nagenoeg conform prognose afgesloten. Zie onderstaand tabel.

De grondexploitatie Oude Rijnlocatie is ultimo 2023 afgesloten met een saldo van -€ 941.073. Er zullen echter nog afrondende werkzaamheden plaatsvinden in 2024. Deze kosten betreffen plankosten voor de evaluatie en voor overdracht naar beheer en de eindafrekening en meerwerk voor het woonrijpmaken. De totale kosten worden geraamd op € 40.000. Om de grondexploitatie af te sluiten en het project af te ronden wordt daarom voorgesteld om een restkrediet beschikbaar te stellen voor de Oude Rijn locatie.

Beleidsuitgangspunten reserves grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondexploitatie
In de Nota Grondbeleid 2015 staat hoe het vermogensbeheer is ingericht in aansluiting op de ruimtelijke en stedenbouwkundige projecten. De bestemmingsreserve voor het kunnen opvangen van risico’s is de reserve risico’s projecten in uitvoering;

In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing wordt nader ingegaan op het weerstandsvermogen, ook het weerstandsvermogen betreffende grondzaken.