2.3.7 Grondbeleid

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). In artikel 16 van het BBV is bepaald waaruit de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste dient te bestaan. Kortgezegd geeft de gemeenteraad in de paragraaf grondbeleid een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting, met daarbij een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.

Algemeen

Om te zorgen dat er aan de ambities en doelstellingen van de gemeente Leiden wordt gewerkt, kiest de gemeente voor een situationeel grondbeleid: per locatie en situatie maken we een afweging wat de beste aanpak is. Deze keuze heeft de gemeente vastgelegd in de omgevingsvisie. Bepalend voor de keuze van het grondbeleid is in algemene zin of de specifieke ambitie en/of doelstelling ook door de markt opgepakt zal worden en meer specifiek beschikbare middelen, de (organisatorische) capaciteit en de risico’s die we bereid zijn te lopen. De uiteindelijke keuze voor het grondbeleid verschilt per situatie en locatie en wordt afgewogen voorgelegd aan de raad.

Realisatie doelstellingen programma’s

In 2025 is voor het realiseren van de doelstellingen van programma’s zoals opgenomen in de begroting faciliterend en actief grondbeleid toegepast, hierbij is ook een nieuwe grondexploitatie geopend. Met toepassing van het juridische instrumentarium voor kostenverhaal zijn een aantal overeenkomsten met private initiatiefnemers van bouwplannen gesloten. De verwachting is dat ook in de komende jaren weer in belangrijke mate met toepassing van het faciliterende grondbeleid invulling zal worden gegeven aan de doelstellingen van programma’s die in de begroting zijn opgenomen. Daarnaast zullen er de komende jaren gebiedsontwikkelingen zijn waar de gemeente een meer actieve rol pakt. De actieve rol kan, maar hoeft niet te betekenen dat er (strategische) verwervingen plaatsvinden maar kan ook een meer regisserende en uitnodigende rol betekenen.

Gronduitgifteprijzen

De grondprijzen zijn evenals voorgaande jaren vastgelegd in een aparte notitie: de Grondprijzenbrief 2026. In de grondprijzenbrief is een bijlage parameters toegevoegd, eveneens relevant in het toepassen van grondbeleid. De Grondprijzenbrief 2026 is 20 januari 2026 door het college van B&W vastgesteld.

Gehanteerde parameters

In de grondexploitatieramingen wordt gerekend met de gemeentelijke rekenrente van 1,0%, een disconteringsvoet van 2% (conform voorschrift BBV) alsook met parameters voor kosten en opbrengstenstijging. Voor de kostenstijging in de grondexploitaties is met name gekeken naar de ontwikkeling van de GWW (Grond- Weg en Waterbouw) kosten aangezien deze categorie vrijwel volledig de hoogte van de kostenramingen voor bouw- en woonrijpmaken van elke grondexploitatie bepaalt. Over jaarschijf 2026 wordt rekening gehouden met een kostenstijging van 3,5%, over 2027 en 2028 3% en de jaren daarna 2% per jaar. Voor de opbrengstenstijging woningbouw wordt voor 2026 3,5%, 2027 en 2028 2,5% en de jaren daarna 2% aangehouden, tenzij er specifieke contractuele afspraken zijn gemaakt.

Binnen de verschillende segmenten van commercieel vastgoed zijn steeds meer verschillen zichtbaar tussen top- en overige locaties. De vraag concentreert zich voornamelijk op toplocaties, wat zich weerspiegelt in de grondwaardering. Daarnaast speelt lokale marktdynamiek een cruciale rol in de prijsbepaling van zowel grond als vastgoed. Kortom, op toplocaties wordt een stijging van de grondwaarde verwacht, maar bij de overige locaties is er sprake van stabilisatie.

Vanwege de diversiteit aan locaties in Leiden die qua verwachte grondprijsontwikkeling geen heel grote verschillen laten zien wordt uitgegaan van een gemiddelde stijging van 1% in 2026, een stijging van 1% in 2027 en 2028, en een stijging van 2% in 2029 conform de inflatiedoelstellingen van de Europese Centrale Bank. Ook hier geldt uiteraard dat deze parameters worden overruled door specifieke contractafspraken.

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties (BIE)

De jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties resulteert in een nieuw saldo per 1-1-2026. Onderstaand een overzicht van de resultaten van de vastgestelde grondexploitaties op Eindwaarde (EW = saldo op einddatum grondexploitatie) en Netto Contante Waarde (NCW = saldo einddatum grondexploitatie teruggerekend naar de waarde op moment nu).

Tabel 1: Resultaten BIE MPG 2026 in vergelijking met MPG 2025, op eindwaarde

Tabel 2: Resultaten BIE op netto contante waarde (NCW) MPG 2026 in vergelijking met MPG 2025

Het resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties van de gemeente Leiden is € -10,7 miljoen (tekort) op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2026: dit is opgebouwd uit grondexploitaties met een negatief exploitatieresultaat van in totaal € 16.107.456 en grondexploitaties met een positief resultaat van in totaal € 5.375.196. Bij het MPG 2025 was het overall tekort hoger dan dit jaar, namelijk € 12,1 miljoen.

Door het openen van de grondexploitatie Schipholweg 101 A t/m K in 2025 met een geraamd tekort van € 458.236 verslechtert het totaalresultaat. Ook is het resultaat van de deelgrondexploitatie Stationsgebied Rijnsburgerblok K1,2,5 met € 0,45 miljoen verslechterd doordat is overeengekomen dat de ontwikkelaar de niet verrekenbare reserveringsvergoedingen in tegenstelling tot eerdere afspraken mag verrekenen met de koopprijs, mits deze de gronden voor medio 2026 afneemt. Het exploitatiesaldo van de M-kavels daarentegen is met € 0,76 miljoen verbeterd doordat voor dit project subsidies zijn verkregen in 2025; per saldo een verbetering van het resultaat Stationsgebied van ruim € 300.000. De grondexploitatie Entreelocatie heeft een beter resultaat doordat de parkeergarage uit het plan is gehaald, het parkeren wordt in een parkeergarage van de universiteit gerealiseerd. Per saldo is er overall een positief effect van € 1,4 miljoen.

Voorziening negatieve grondexploitaties 

Voor grondexploitaties met een tekort op de exploitatie dient een voorziening te worden getroffen. De benodigde voorziening per 31-12-2025 bedraagt € 16,1 miljoen, dit bedrag is € 0,4 miljoen hoger dan de benodigde verliesvoorziening per 31-12-2024. Dit wordt veroorzaakt door de opening van de grondexploitatie Schipholweg 101 A t/m K. De voorziening voor grondexploitaties (BIE) met een negatief resultaat heeft tot doel dat het geprognosticeerde tekort wordt afgedekt. Hierdoor is het eindresultaat voor de betreffende projecten sluitend en dus (financieel) gegarandeerd.

Tabel 3: Benodigde voorziening Negatieve Grondexploitaties MPG 2026

Het feitelijk verwachte eindresultaat van de BIE wordt mede bepaald door de projecten met een positief eindresultaat. De in 2025 geopende grondexploitatie LBSP Entreelocatie EL6,7 heeft zoals hierboven reeds vermeld een positief resultaat: € 5,3 miljoen.

Voor een gedetailleerde analyse van de verschillen per grondexploitatie wordt verwezen naar de rapportage Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Plus 2026.

Af te sluiten grondexploitaties Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2025

In 2025 zijn er geen grondexploitaties afgesloten.

Beleidsuitgangspunten reserves grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondexploitatie

In de Nota Grondbeleid 2015 staat hoe het vermogensbeheer is ingericht in aansluiting op de ruimtelijke en stedenbouwkundige projecten. De bestemmingsreserve voor het beheersen van risico’s bij grondexploitaties is de reserve Risico’s projecten in uitvoering;

In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing wordt nader ingegaan op het gemeente brede weerstandsvermogen, ook het weerstandsvermogen betreffende grondzaken.