Ga naar boven

Grondbeleid

Algemeen 

Grondbeleid is ondersteunend en dienend aan de (ruimtelijke) ambities en doelstellingen van marktpartijen, investeerders en particulieren. Daarnaast is grondbeleid ook van belang voor het realiseren van de diverse doelstellingen van de gemeente zelf. De gemeente Leiden heeft ambities op het gebied van ruimtelijke ordening, wonen, economie, voorzieningen en dergelijke. Deze staan beschreven in de diverse structuurvisies en beleidsnota’s zoals Leiden Stad van Ontdekkingen, de Nota Wonen en het beleidskader Vastgoed. Het grondbeleid is erop gericht het sectorale beleid te ondersteunen.

Grondbeleid gemeente Leiden 

In 2015 is de Nota Grondbeleid 2015 met als thema ‘ruimte voor kansen, kansen voor ruimte’ door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin is uitgangspunt van beleid meer faciliterend en minder actief grondbeleid. De economische crisis alsook drastisch gewijzigde marktomstandigheden in de jaren 2008-2015 heeft ervoor gezorgd dat de keuze voor het voeren van actief grondbeleid een gedegen afweging vraagt. Dit geldt onder andere voor risicobereidheid, prioritering en de regierol in gebiedsontwikkeling.

Grond is en blijft in Nederland een kapitaalsintensief schaarsteproduct. De huidige marktsituatie in het vastgoed is afgelopen jaren verbeterd maar nog altijd bijzonder. Regionale verschillen zijn er nog steeds en in sommige landsdelen zullen gronden, bouwlocaties en projecten niet meer tot ontwikkeling komen. In andere regio’s, zoals in Leiden, is sprake van een gezond marktherstel.

Diverse ontwikkelingen zijn van invloed op het functioneren van de vastgoedmarkt:

  1. De mate van financierbaarheid en funding van vastgoedprojecten en hypotheken;
  2. De toegenomen zekerheden die financiers daarbij eisen als opslag om de risico’s af te dekken;
  3. Demografische effecten die leiden tot een bijstelling van de vermeende klassieke verhouding tussen vraag en aanbod en daarmee ook bijstelling van de waardering van vastgoed;
  4. Het Nieuwe Werken en vernieuwing van werkvormen die leiden tot een andere vraag en behoefte aan kantoren;
  5. Het Nieuwe Winkelen dat zich vertaalt naar andere retailformules en kwetsbaarheid van bestaande ketens en formules die de slag naar het Nieuwe Winkelen nog niet hebben gemaakt.

De Leidse woningmarkt zal ook de komende jaren aantrekkelijk zijn voor investeerders aangezien met name in de woningmarkt geldt dat voor bepaalde typen het aanbod schaars is: alleen voor Leiden ligt er een opgave van 15.000 extra woningen.

Gronduitgifteprijzen
De grondprijzen zijn evenals voorgaande jaren vastgelegd in een aparte notitie: de Grondprijzenbrief 2017. De Grondprijzenbrief 2017 is door het college van B&W op 29 november 2016 vastgesteld en voor gevoelen aan de raad voorgelegd, waarna de raad hiermee heeft ingestemd.

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie (BIE)
De Bouwgronden In Exploitatie (BIE) ofwel de projecten na uitvoeringsbesluit tonen in totaliteit een tekort van € -31,2 miljoen op netto contante waarde (NCW) per 1 januari 2017.

Tabel 1 Resultaten BIE op netto contante waarde (NCW) 1-1-2017 in vergelijking met 1-1-2016

 

Project

NCW 2016 per 1-1-2016

NCW 2016  per 1-1-2017

NCW 2017  per 1-1-2017

Verschil

 

 

 

8

Trekvaartplein Wonen

-7.140.676

-7.205.180

-7.012.870

192.310

9

Lammenschansdriehoek

nvt

nvt

-2.528.723

-2.528.723

19

Groenoordhallen e.o.

735.880

796.890

-1.494.529

-2.291.419

22

Haagwegkwartier

16.914

-36.197

-163.095

-126.898

28

Dieperhout

558.903

597.309

553.152

-44.157

30

Lorentzschool

-958.451

-959.490

-1.065.315

-105.825

37

Oppenheimstraat fase II

-144.070

-150.422

-365.155

-214.733

45

De Lorentz (Stationsgebied)

892.174

1.252.763

779.949

-472.814

73

Aalmarkt

-21.453.813

-21.460.632

-21.261.092

199.54

77

Nieuweroord

nvt

nvt

1.382.003

1.382.003

 

Totaal BIE

-24.837.002

-27.164.958

-31.175.680

-4.010.722

Benodigde voorziening negatieve grondexploitaties

29.697.010

30.290.950

33.990.784

3.599.834

 Per 31-12-2016 is de benodigde voorziening voor verlieslatende projecten in uitvoering € 34,0 miljoen. Afgezet tegen de bestaande voorziening van € 30,3 miljoen in de jaarrekening 2015 (inclusief de benodigde rentecompensatie in 2016 die inherent is aan de gehanteerde NCW-systematiek van circa € 0,6 miljoen in 2016) is er € 3,7 miljoen extra voorziening nodig. Dit bedrag zal deels worden aangevuld vanuit de Vereveningsreserve Grondexploitaties (€ 1,6 mln.) en voor ruim de helft uit de reserve Lammenschanspark (€ 2,1 mln.). Met de mutaties op deze reserves van in totaal circa € 3,7 miljoen was rekening gehouden en heeft in hoofdlijnen drie oorzaken:

  1. Het openen van de grondexploitatie Lammenschanspark: in dit gebied vinden een groot aantal ontwikkelingen plaats met een duidelijk financieel kader. Om de ontwikkelingen mogelijk te maken is de reserve Lammenschanspark ingericht. Hieruit wordt nu de benodigde voorziening gedekt;
  2. Het in uitvoering nemen van de laatste deelexploitatie in de gebiedsontwikkeling Groenoordhallen e.o.: Groenoord Noord en –bedrijventerrein. In het 5-jarig perspectief van de reserve grondexploitaties was reeds rekening gehouden met een benodigde dotatie aan de voorziening negatieve grondexploitaties;
  3. Bij Haagwegkwartier is er in beide deelplannen sprake van een lichte verslechtering van het saldo waardoor het nipte positieve saldo in 2016 is omgeslagen in een tekort van ruim € 0,1 mln. Ook hiervoor is nu een voorziening getroffen.

De voorziening voor BIE’s met een negatief saldo heeft tot doel dat het geprognosticeerde tekort wordt afgedekt. Hierdoor is het eindresultaat voor de betreffende projecten sluitend en dus (financieel) gegarandeerd. Het feitelijk verwachte eindresultaat van de BIE’s wordt bepaald door de projecten met een positief eindresultaat. In onderstaande tabel is het geprognosticeerde saldo weergegeven van de grondexploitatieprojecten in uitvoering met een positief resultaat per 1-1-2017. Naar huidige inzichten zullen deze drie grondexploitaties circa € 2,7 miljoen op NCW opleveren. Positieve saldi bij afsluiten van grondexploitaties worden in beginsel gestort in de Vereveningsreserve Grondexploitaties, echter niet eerder dan dat deze daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Voor Stationsgebied is echter de afspraak gemaakt dat positieve saldi op deelexploitaties binnen het masterplan Stationsgebied e.o. worden ingezet. Het positieve saldo bij afsluiten De Lorentz zal derhalve te zijner tijd in de reserve Stationsgebied worden gestort.

Tabel 2 Balanswaarden (boekwaarden) en verwacht exploitatieresultaat BIE's met positief exploitatieresultaat

Project

Balanswaarde per 31-12-2016

Nog te maken kosten

Nog te verwachten opbrengsten

Verwacht resultaat op EW

Verwacht resultaat op NCW

28

Dieperhout (ROC- en Agnes-locatie)

4.859.343

1.617.116

7.051.961

575.502

553.155

45

Stationsgebied - Rijnsburgerblok (deelgebieden 1,2,5)

8.958.913

1.588.567

11.391.722

844.242

779.949

77

Nieuweroord

1.365.946

5.451.841

8.313.712

1.495.925

1.382.003

Totaal BIE

15.184.202

8.657.525

26.757.396

2.715.107

Af te sluiten projecten Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2017

Complex 13 A4W4 wordt afgesloten.

Tabel 3 Af te sluiten grondexploitaties

Project

Boekwaarde per 31/12/15

EW MPG 2016

 Resultaat bij afsluiten

 Verschil

13

A4W4

-224.360

864.779

817.956

-46.823

Bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2016 bedroeg het resultaat op grondexploitatie A4W4 op netto contante waarde ruim € 0,8 mln. en bedroeg het verwachte resultaat op eindwaarde, dus op voorziene moment van afsluiten van de grondexploitatie, € 864.779. Dit is anno 2017 ietsjes lager namelijk € 817.956. Dit is veroorzaakt doordat de plankosten iets hoger zijn uitgevallen dan verwacht. Aangezien A4W4 bij afsluiten een positief resultaat heeft zal dit vrijvallen in de Reserve Grondexploitaties. Hiermee was reeds rekening gehouden in het Vermogensbeheer Grondexploitaties 2016-2020 voor een bedrag van € 0,83 mln. De formele besluitvorming gericht op het afsluiten van dit project en de bestemming van het positief resultaat, vindt plaats binnen de kaders van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2017 en/of Vermogensbeheer Grondexploitaties 2017-2021.

Waardering Bouwgronden In Exploitatie (BIE), 2017 versus 2016
Om een goede vergelijking te kunnen maken tussen de resultaten zoals gepresenteerd in de jaarrekening 2015 en de resultaten in de jaarrekening 2016, is in onderstaande tabel een vergelijking gemaakt van boekwaarde en resultaat op eindwaarde (EW). Tevens is de verwachte einddatum weergegeven.

Tabel 4 Boekwaarden en resultaten op eindwaarde (EW) BIE MPG 2017 in vergelijking met MPG 2016

Project

Boekwaarde 31-12-2015

EW MPG 2016

Verwachte einddatum

Boekwaarde 31-12-2016

EW MPG 2017

Verwachte einddatum

verschil

8

Trekvaartplein Wonen

3.988.935

-7.649.271

2017

5.361.192

-7.153.127

2017

496.144

9

Lammenschansdriehoek

-

-

-

-270.176

-2.791.115

2021

nvt

19

Groenoordhallen e.o.

1.023.975

878.315

2019

2.236.982

-1.612.957

2018

-2.491.272

22

Haagwegkwartier

-2.191.647

18.117

2017

-1.421.448

-169.683

2018

-187.800

28

Dieperhout (ROC- en Agnes-locatie)

3.057.031

597.561

2018

4.859.343

575.499

2018

-22.062

30

Lorentzschool

1.836.212

-1.062.653

2018

1.974.281

-1.130.520

2019

-67.867

37

Oppenheimstraat fase II

9.700

-159.733

2018

116.904

-387.505

2019

-227.772

45

Stationsgebied - Rijnsburgerblok (deelgebieden 1,2,5)

13.965.137

1.059.725

2020

8.958.913

844.242

2020

-215.483

73

Aalmarkt

22.483.204

-22.981.861

2017

23.716.209

-22.561.908

2019

419.953

77

Nieuweroord

327.992

-

2019

1.365.946

1.495.925

2020

nvt

Groenoordhallen e.o. kent de grootste saldoverslechtering zoals blijkt uit tabel 4. Hierboven is toegelicht dat dit wordt veroorzaakt doordat de laatste deelexploitatie Groenoord Noord en – Bedrijven in uitvoering is genomen en dus aan dit complex is toegevoegd. Dit is reeds aangekondigd in het MPG 2016 en voor het ontstane negatieve saldo was reeds een  reservering opgenomen in het Vermogensbeheer Grondexploitaties 2016-2020, hoger dan uiteindelijk nodig bleek te zijn. Ook voor de nieuw geopende grondexploitatie Lammenschansdriehoek waren reeds middelen gereserveerd in de reserve Lammenschanspark. Haagwegkwartier, Oppenheimstraat fase II en Stationsgebied RBB 1,2,5 kennen alle drie een verslechtering op EW van circa € 0,2 mln. Haagwegkwartier is hierboven al genoemd, bij het RBB 1,2,5 is sprake van een post bodemsanering die niet ten laste van de reserve bodemsanering gebracht kan worden, waar eerder vanuit werd gegaan. Bij besluitvorming van het MPG 2017 zal worden voorgesteld om € 295.000 te onttrekken uit de reserve LUBO (Leids Uitvoeringsprogramma Bodem en Ondergrond) en deze middelen vervolgens te storten in de reserve herontwikkeling Stationsgebied, waarbinnen RBB 1,2,5 wordt verevend. De Oppenheimstraat fase II heeft te maken met vertraging door procedures waardoor extra rente- en plankosten.

Opvallend is dat tegenover deze verslechteringen ook twee projecten een verbetering laten zien; Trekvaartplein en de Aalmarkt. Dit heeft echter in belangrijke mate te maken met wetswijzingen waardoor met een andere rente en disconteringsvoet is gerekend. Bij het Trekvaartplein is bovendien de post onvoorzien naar beneden bijgesteld omdat de grondexploitatie binnen afzienbare tijd wordt afgesloten en beter kan worden ingeschat wat er nog nodig is.

Voor een gedetailleerde analyse van de verschillen wordt verwezen naar de rapportage Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2016.

Een onderbouwing van de geraamde winstneming
Winst is het positieve resultaat dat vrijkomt bij het afsluiten van de grondexploitatie, dus als de investeringen zijn uitgevoerd en opbrengsten geïncasseerd en de winst daadwerkelijk is gerealiseerd. Deze valt vrij in de Vereveningsreserve Grondexploitaties (Nota Grondbeleid 2015). In de Nota Grondbeleid zijn de kaders beschreven waarbinnen tussentijdse winstneming mogelijk is. In 2016 is er geen (tussentijdse) winst genomen.

Beleidsuitgangspunten reserves grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondexploitatie
In de Nota Grondbeleid 2015 staat hoe het vermogensbeheer is ingericht in aansluiting op de ruimtelijke en stedenbouwkundige projecten. De bestemmingsreserves voor het beheersen van risico’s zijn:

  • De reserve risico’s projecten in uitvoering;
  • De reserve risico’s bijzondere projecten.

In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing gaan we ook in op het weerstandsvermogen van grondzaken.

Tabel 5 Parameters grondkosten- en grondopbrengstenontwikkeling 2017

2017

2018

2019

2020

2021

kosten

grondkosten

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

opbrengsten

woningbouw vrije sector

grondgebonden woningen (EGW)

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

appartementen (MGW)

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

1,00%

bedrijfsmatig / commercieel

bedrijfsruimte (comparatief, residueel)

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

kantoorruimte (comparatief, residueel)

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

winkels (comparatief, residueel)

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

0,00%

Toelichting

Algemeen

  • De keuze van de uiteindelijke index is per functie en per project maatwerk;
  • De meerjaren presentatie van indexen is gelet op marktsituatie onzeker maar wel nodig voor de (grond)exploitatieramingen;
  • Uitgangspunt bij deze parameters is een marktconforme onderliggende grondwaarde per iedere opvolgende jaarsnede;
  • In projecten / grondexploitaties kunnen contractueel bepaalde indexen worden voorgeschreven die afwijkend zijn van de hierboven genoemde indexen (onderbouwen);
  • In projecten / grondexploitaties kunnen vaste grondsommen zijn overeengekomen die niet geïndexeerd worden;
  • Grondwaarden die residueel worden bepaald, zijn gevoelig voor waarde- en kostenfluctuaties;
  • Bronnen: kwartaalpublicaties Rabobank, marktbarometers DTZ, NVM, monitor Koopwoningmarkt Q3 2016, IGG Bouweconomie Q3 2016.

Kosten 

De verwachting is dat de GWW-index boven de CPI-index (inflatie) uitkomt, vandaar dat deze op 2% is gehandhaafd (Bron: CBS, BDB, GWW-bouwkostenkompas).1 

Opbrengsten woningbouw

Index geldt voor nieuwbouw, markt trekt verder aan (zie Rabobank, NVM), Leiden in de kopgroep van Nederland (zie NVM). Index 1% per 2017 lijkt redelijk op basis van de verwachte prijsstijgingen op de nieuwbouwmarkt (zie nieuwbouwmonitor).  Regionaal zijn er grote verschillen in NL, Leiden is onderdeel van een sterke regio.

Opbrengsten bedrijfsmatig 

Er is veel aanbod van oud en nieuw vastgoed, waardoor beleggings- en huurwaarde onder druk staan. Ook is er een groot verschil tussen marktsegmenten, waardoor een eensluidende index niet reëel is. Het belevenissegment en 'dagelijks' onderscheiden zich positief in de winkel/retail markt. In retail zijn de locatie- en projectkenmerken sterk bepalend. Er is gekozen voor een parameter 0,0 % omdat er op basis van huidige inzichten geen aanleiding is om uit te gaan van positieve prijsontwikkeling in de grondwaarde de komende jaren.

[1] GWW = Grond, Weg en Waterbouw

[1] CPI = Consumenten Prijs Index