Grondbeleid

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) verplicht gemeenten om in de begroting en jaarrekening een paragraaf over het grondbeleid op te nemen (artikel 9 lid 2). In artikel 16 van het BBV is bepaald waaruit de verplichte paragraaf grondbeleid ten minste dient te bestaan. Kortgezegd geeft de gemeenteraad in de paragraaf grondbeleid een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma's die zijn opgenomen in de begroting, met daarbij een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie.

Algemeen
Om te zorgen dat er aan de ambities en doelstellingen van de gemeente Leiden gewerkt wordt, kiest de gemeente voor een situationeel grondbeleid: per locatie en situatie maken we een afweging wat de beste aanpak is. Deze keuze heeft de gemeente in november 2021 vastgelegd in de omgevingsvisie. Bepalende factoren in de keuze voor het grondbeleid zijn beschikbare midde¬len: de (organisatorische) capaciteit; risico’s en meer in het algemeen de vraag of de specifieke ambitie en/of doelstelling ook door de markt opgepakt zal worden. De uiteindelijke keuze voor het grondbeleid verschilt per situatie en locatie en wordt afgewogen voorgelegd aan de raad.

Realisatie doelstellingen programma’s
In 2022 is voor het realiseren van de doelstellingen van programma’s zoals opgenomen in de begroting vooral faciliterend grondbeleid toegepast. Met toepassing van het juridische instrumentarium voor kostenverhaal zijn een aantal overeenkomsten met private initiatiefnemers van bouwplannen gesloten. Op basis van gesprekken met andere private initiatiefnemers van bouwplannen is de verwachting dat ook in de komende jaren weer grotendeels met toepassing van het faciliterende grondbeleid invulling zal worden gegeven aan de doelstellingen van programma’s die in de begroting zijn opgenomen. Ook zullen er de komende jaren gebiedsontwikkelingen zijn waar de gemeente een meer actieve rol pakt. De actieve rol kan, maar hoeft niet te betekenen dat er (strategische) verwervingen plaatsvinden maar kan ook een meer regisserende en uitnodigende rol betekenen.

Gronduitgifteprijzen
De grondprijzen zijn evenals voorgaande jaren vastgelegd in een aparte notitie: de Grondprijzenbrief 2023. Aan de grondprijzenbrief is wederom een hoofdstuk parameters toegevoegd, eveneens relevant in het toepassen van grondbeleid. De Grondprijzen- en parameterbrief 2023 is 24 januari 2023 door het college van B&W vastgesteld.

Gehanteerde parameters
In de grondexploitatieramingen (EW en NCW) wordt gerekend met de gemeentelijke rekenrente van 1,07%, een disconteringsvoet van 2% (conform voorschrift BBV) alsook met parameters voor kosten en opbrengstenstijging. Voor de kostenstijging in de grondexploitaties is met name gekeken naar de ontwikkeling van de GWW (Grond- Weg en Waterbouw) kosten aangezien deze categorie vrijwel volledig de hoogte van de kostenramingen voor bouw- en woonrijpmaken van elke grondexploitatie bepalen. Over jaarschijf 2023 wordt rekening gehouden met een kostenstijging van 6%, over 2024 4% en voor de jaren daarna 2% per jaar. Voor de opbrengstenstijging is dit jaar uitgegaan van 0%, in 2024 1% en vanaf 2025 2%. Voor de meeste grondexploitaties wordt echter geen generieke parameter gehanteerd maar zijn deze project specifiek (contractueel) ingevuld.

Actuele prognose van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties (BIE)
De jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties resulteert in een nieuw saldo per 1-1-2023. Onderstaand een overzicht van de resultaten van de vastgestelde grondexploitaties op Eindwaarde en Netto Contante Waarde (NCW).

Het resultaat van de gezamenlijke grondexploitaties van de gemeente Leiden is €10,5 miljoen (tekort) op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2023. Bij het MPG 2022 was dit tekort hoger, ruim € 11,5 miljoen. Doordat de deelgrondexploitatie Morspoortgebied eind 2022 is vastgesteld met een positief exploitatieresultaat, is het resultaat van Stationsgebied e.o. (complex 45) in totaliteit verbeterd.

Voorziening negatieve grondexploitaties
Voor grondexploitaties met een tekort op de exploitatie dient een voorziening te worden getroffen. De benodigde voorziening per 31-12-2022 bedraagt € 10,5 miljoen, dit bedrag is € 1,0 miljoen lager dan de benodigde verliesvoorziening per 31-12-2021. De voorziening voor grondexploitaties (BIE) met een negatief resultaat heeft tot doel dat het geprognosticeerde tekort wordt afgedekt. Hierdoor is het eindresultaat voor de betreffende projecten sluitend en dus (financieel) gegarandeerd. Het feitelijk verwachte eindresultaat van de BIE wordt mede bepaald door de projecten met een positief eindresultaat.

Binnen de gemeente Leiden zijn er echter geen actieve grondexploitaties met een positief resultaat van toepassing.

Voor een gedetailleerde analyse van de verschillen per grondexploitatie wordt verwezen naar de rapportage Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023.

Af te sluiten grondexploitaties Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2023
Ultimo 2022 worden geen grondexploitaties afgesloten.

Beleidsuitgangspunten reserves grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondexploitatie

In de Nota Grondbeleid 2015 staat hoe het vermogensbeheer is ingericht in aansluiting op de ruimtelijke en stedenbouwkundige projecten. De bestemmingsreserves voor het beheersen van risico’s zijn:

• De reserve risico’s projecten in uitvoering;
• De reserve risico’s bijzondere projecten.

In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing wordt nader ingegaan op het weerstandsvermogen, ook het weerstandsvermogen betreffende grondzaken.